2025年全台房市買氣急凍，交易量創下近9年新低，雖然價格並未大幅鬆動，2026年究竟會是房市重新蓄勢的「築底年」，還是邁向更長時間的盤整呢？
在政策調控持續發酵、大量交屋潮逐步浮現等多方影響下，買氣明顯退縮，形成價穩量縮的市場格局。這種狀態與2016年～2017年的低檔循環類似，使得市場普遍預期，2026年極有可能成為下一輪多頭循環前的「築底年」。
然而，築底不等於立刻反彈。房市的循環向來需搭配政策、利率、資金與供需等多重條件。2026年能否成為轉折之年，關鍵就在政策與市場信心能否在同一時間點出現明顯改善。
從數據觀察，不難看出2025年房市已邁入近10年最寒冷的冰河期，6大都會區建物買賣移轉棟數（交易量）2025年1月至10月僅16萬8,785棟，年減26.6%，是自1999年有紀錄以來同期第4低。外界推估全台交易量2025年將落在26萬5,000棟～27萬棟左右，相較2024年的35萬棟天量，將大減約2成，市場重新回到與2017年相近的量縮區間（詳見表1）。
雖然買氣萎靡，但觀察價格變化。無論是代表新建案市場的國泰房價指數（詳見圖1），以及對標中古屋市場的信義房價指數來看，房價雖出現小幅回落，整體價格仍維持在高檔震盪，若放大到各都觀察，區域間的差異卻相當明顯。
然而細看各都，跌幅差異大，包含台北市、新北市等，呈現抗跌甚至微增，而中南部價格修正較大，住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，雙北是因為原先比較基期高，漲幅不比其他縣市，加上以自用剛性需求為主，在這波修正期表現相對抗跌；但桃園、新竹，以及中南部等相對漲幅過大的區域，已明顯無走高能力，從高點向下修正。
房市專家王鈞生形容，此波格局從過去數年「南熱北穩」，正式轉為「南冷北穩」。在資金面受壓抑、產業題材降溫後，房價開始回歸更貼近基本面。
商仲女王、和氏璧國際物業創辦人朱幸兒，把2026年房市的調性形容為「霜降」，意味著市場從過熱進入冷靜期，進入嚴冬前的沉澱。價格未必要大跌，但買方情緒會變得更加謹慎，成交將更加理性。這段時期通常是房市新循環醞釀的前奏。
此輪房市放緩最主要的壓力是資金面。高利率環境、貸款成數偏低、信用管制持續緊縮，使購屋者的負擔顯著提高。只要資金面緊俏，市場不易快速復甦。
2025年9月，行政院宣布將「新青安房貸」排除於《銀行法》第72條之2放款比率上限之外，目的在於解決首購族排隊、延貸、甚至無法核貸的問題。這項調整代表政府的態度開始略有鬆動，尤其是針對真正自住需求者。然而，因買氣仍弱，短期內並未對市場帶來明顯刺激。
2026年，政策動向將是最大變數，尤其是以下3個面向：
面向1》
央行是否啟動降息
台灣景氣穩健，但若國際利率走低，央行可能再度降息。降息將直接降低房貸負擔，對自住族的進場意願有影響。
面向2》
信用管制是否鬆綁
第2屋貸款成數目前僅能5成（詳見表2），許多換屋族因此動彈不得。若能鬆綁信用管制，或是貸款成數調整，買氣將能重新啟動，有助市場量能改善。
住商不動產企研室執行總監徐佳馨直言：「央行的態度，就是這輪房市復甦的關鍵。」外界預期，2026年下半年適逢縣市長大選，政策環境通常較具有彈性，若政府趁新青安房貸於2026年7月推出新版方案，將成為刺激市場的重要觸發點。