央行祭出史上最嚴的信用管制措施,重創市場信心,正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢,加上未來新屋供給量將持續攀升,房市前景蒙上陰影。
一旦買氣持續低迷,房價將面臨下修壓力,自住客可把握時機積極議價,有望以相對合理的價格購屋,特別是供給過剩的區域,議價空間更顯著。
新青安房貸措施帶動一波購屋熱潮,買氣旺盛下,促使銀行房貸額度逼近滿水位,購屋族面臨申請房貸困難的窘境。緊接著央行今年9月19日宣布祭出第7波信用管制,並再次調升存款準備率1碼(0.25%),緊縮銀根,並為房市去槓桿,將抑制快速上漲的房價走勢。
信用管制措施拉滿
貸款條件更為嚴苛
央行總裁楊金龍曾透露,調控措施的目標,要讓房市軟著陸,並持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等3大指標,滾動式檢討是否續推第8波信用管制。顯示未來房市不容樂觀。
雖然央行今年10月9日祭出協處措施,針對繼承房屋者、換屋族與已簽購屋合約者等放寬限制,整體買氣仍將持續下滑,以下為第7波信用管制內容與協處措施重點(詳見表1):
重點1》第7波信用管制內容
①新增自然人有房屋者,第1戶貸款不得有寬限期。
②自然人第2戶限貸最高成數下調為5成,並從直轄市與新竹縣市擴大至全國。
③自然人第3戶以上、購置高價住宅、法人購置住宅、餘屋貸款最高成數降為3成。
重點2》協處措施
①繼承房屋者:自然人繼承取得的房屋及房貸不計入限制,新申辦購屋貸款得排除適用(非高價住宅貸款)。
②換屋族:換屋族與銀行簽切結約定,1年內出售原有房屋並完成產權移轉登記,新申辦房貸則不受限制(非高價住宅貸款)。違反切結者,將被取消寬限期、收回原應償還的貸款本金或貸款成數差額,以及追收罰息及加收違約金。
③已簽購屋合約者:在9月20日管制上路前已簽訂成屋或預售屋合約者,則不受管制;申請新青安房貸者,且非購買高價住宅同樣不受管制。
因應央行信用管制措施,銀行為控制風險,原本趨嚴的貸款條件將更為嚴格,包含上調貸款利率、縮短寬限期,以及保守鑑估等。這些調控不僅提高購屋成本,更已逐漸扭轉民眾對未來房價上漲的預期,使得買氣持續轉弱。
根據六都地政局統計,今年9月六都交易量(建物買賣移轉棟數)合計2萬2,531棟,月減幅8.14%;而4大房仲內部交易數據統計,月減幅為14.8%~26.4%、年減幅12.3%~28.6%。
自從今年下半年房貸荒出現後,新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫,加上這波信用管制,整體交易量將更為冷清。樂屋網發言人洪安怡觀察,部分中古屋主,不再如過往堅持高價,開價逐漸鬆動;原本熱絡的中南部房市,有預售案場來客數也大幅減少了3成以上。
此外,新冠疫情期間的資金寬鬆政策,刺激房市交投熱絡,導致新案大量交屋潮即將湧現。根據內政部統計,2020年~2022年全國建照核發合計約50萬8,895戶,對比2017~2019年增幅達41.4%,其中以桃園市64.4%、台南市52.8%、台中市50.3%等分占六都前3名(詳見表2),成長最為顯著。