就統計數據來看，2000年以來，當聯準會升息超過3次以上時，REITs多數時期表現都勝出整體股市和債市（詳見圖2）。而在通膨升溫環境中，REITs的表現更勝過整體美股，只要通膨率大於2%時，REITs都能交出雙位數以上報酬，高於S&P 500指數的表現（詳見圖3）。
鄺孟德解釋，REITs能夠在通膨、升息環境中受惠，是因為當聯準會升息時，代表對通膨有很強的預期，或通膨確實上漲，背後反映經濟層面的熱度。而相較其他固定收益資產利息，REITs的租金收益能隨著通膨調整上漲，因此市場預期固定收益報酬率不夠理想時，REITs也會成為受到青睞的收益替代資產。
通膨刺激公債利率跳升
下跌即是布局REITs機會
鄺孟德還點出，REITs一項潛在利多優勢：購併。他指出，許多私募基金在過去10年內募集規模龐大的資金，等候進場時機。許多REITs相關資產現在仍處於大幅折價狀態（編按：市值低於淨值），對這類私募基金就是撿便宜的機會，而私募基金多半都會提出溢價收購。近期全球市場上的購併行為逐漸旺盛，對於仍處於大幅折價的REITs公司是相當有潛力的利多因素。
就估值方面來看，儘管今年以來REITs股價上升不少，但與整體股市比起來仍不算貴（詳見圖4）。美股S&P 500指數在今年6月底本益比已來到逾30倍水準，位於歷史高點，但REITs利用營運現金流計算的估值，雖較2020年彈升不少，但並未偏離長期水準太多。
「我們認為今年上半年的上漲，仍屬於補漲，」李鈺涵看好REITs仍有續漲潛力。因為若是就REITs收益率來看，目前約略低於5%，與10年期美國公債殖利率之間利差將近400點（1點為0.01個百分點），若與2017～2018年的約300點利差水準相比，仍有一段差距，也就是說，利差還有收斂空間。
專家雖然皆看好REITs後市，但短期價格波動風險仍舊難免，最大的風險因素在於美國10年期公債殖利率走勢。鄺孟德分析，若是10年期公債殖利率跳升至2%、甚至2.5%以上，會造成整體股市皆下跌，REITs自然也不會倖免。
但鄺孟德也強調，只要殖利率上升是因為經濟強勁、通膨上漲等基本面因素，那麼對於房地產來說仍然是好消息，因為一旦市場確認公司現金流仍在成長、租金持續調漲、出租率沒有變差，那麼市場就會再度青睞REITs，「下跌反而是買進機會」。
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