今年以來，全球通膨壓力驟增，全球最大經濟體美國6月核心消費者物價指數年增4.5%，整體消費者物價指數年增率更高達5.4%，雙雙寫下金融海嘯以來最高紀錄，更提高了聯準會（Fed）提早升息的可能性。當通膨壓力襲來、升息循環可能提早展開，若想保護購買力不受侵蝕，REITs（不動產投資信託）將會是有力的抗通膨資產，不僅租金收益能隨經濟熱度調升，利差還具收斂空間，特別是美國REITs。
美國房地產市場正處於金融海嘯以來最火熱的狀況。就住房市場來看，美國5月的成屋房價中值相比於去年同期上漲23.6%，去年第4季以來，每月的成屋銷售量幾乎都維持在20%以上的年增率。
遠距工作＋利率下降
美國買房需求大增
供需失衡、疫情、利率三方因素的結合成就了美國房市的這波強勁上漲。路博邁房地產投資組合經理人鄺孟德分析，自金融海嘯之後，不僅銀行房貸業務大受影響，管制更加嚴格，民眾就業狀況、薪資同樣受創，造成過去十幾年多數美國民眾並未置產，壓抑了龐大的潛在需求。
疫情爆發則成為了刺激購屋需求的導火線。疫情造成大量人口遠距工作，在追求更大空間，而非通勤便利性的需求之下，民眾的居住偏好一改過去十幾年新世代偏好居住市區的傾向，轉向郊區購屋。
加上為挽救疫情，聯準會快速、大幅度地降息，美國30年期房貸利率已經降至3%以下，是有史以來最低水準。購屋成本降低，自然刺激買氣。
相較於需求的旺盛，供給面卻顯得十分緊俏。群益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵指出，當前的美國成屋庫存只剩下2.5個月的水準（詳見圖1），代表目前所剩下的成屋僅夠銷售2.5個月，處於歷史水準的低位。
李鈺涵指出，庫存水位如此低，一方面是銷售旺盛導致，另一方面則是先前受到疫情影響，建商開工速度低。儘管現在開工率已經拉高到金融海嘯前水準，但是由於新屋落成也要1～1.5年時間，短期內供給吃緊的狀況恐難改善。
在商業不動產方面，雖然去年在疫情衝擊下，受惠、受害產業呈兩極表現，前者如基地台、數據中心等受惠遠距工作、數位轉型趨勢，相關REITs股價交出雙位數漲幅；後者如零售商場、辦公室、旅館等，則因實體經濟活動停滯而受創甚深。但隨著去年底疫苗問世後，經濟解封露出曙光，受害產業也出現強勁反彈，目前呈現REITs各產業皆回溫的榮景。落後補漲行情甚至讓美國REITs成上半年表現最強勁資產之一，上漲20.28%，不僅遠勝債券資產表現，也高於美國標普500（S&P 500）指數。
展望未來，專家仍持續看好美國REITs前景。李鈺涵指出，房市表現向來與景氣息息相關，景氣是支撐REITs長期表現的主要驅動力，歷經疫情後，今年全球迎來強勁的經濟復甦力道，且可望延續至明年，國際貨幣基金組織（IMF）目前預估全球經濟成長率在今年為6%、明年亦有4.4%，更看好美國經濟成長率今年可達7%，明年4.9%。
租金收益可隨通膨調升
REITs將成收益替代資產
更重要的是，「房地產是非常理想的抗通膨工具，」鄺孟德說。今年以來伴隨經濟復甦，通膨強漲，市場亦開始有聯準會升息步調提前的討論，而就過去紀錄來看，REITs在升息循環、通膨升溫環境之下，績效表現都具優勢。