受惠降息潮　REITs成投資優選

撰文者：Miss Q 2020-06-01 瀏覽數：3,459

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關鍵字：

REITs　現金流　租金　不動產　降息

在新冠肺炎疫情、全球貨幣政策寬鬆等因素影響下，各國央行先後將利率降到市場新低，美國聯準會（Fed）甚至調降利率至接近0%，並且加碼購買各類債券，促使債券價格攀升。

除了美國外，各國央行也紛紛加入「降息＋買債券」的行列，如歐洲國家、日本、加拿大、澳洲，此舉將拉低借款利率水準。在利率愈來愈低環境下，投資人恐怕將愈來愈難找到跟過去一樣利率水準的投資商品。

貸款成本降低
不動產價值水漲船高
但投資人先不要心慌，因利率逐漸走低下，仍有受惠資產，不動產就是代表。因為低利率降低了房貸成本，借款利率愈低，不動產價值將愈發水漲船高。

由於不動產受低利率的推升，又是台灣人長期偏重的理財資產，因而就投資角度來看，便具以下2大優點：

1.投資人可以獲得穩定的租金現金流，租金是按日計收，較不受金融市場波動影響，相對穩定。

2.長期坐享不動產地段增值利益，甚至是都市更新後的潛在報酬。

不過，不動產有許多類別，其中以黃金商辦、店面、商場等商業不動產，會因為商業價值的提升，迅速反映在租金上。租金的上漲幅度及速度均較其他標的來得快，更是許多投資人心中憧憬的夢想標的，因此甚至出現「一店吃三代」的說法。

REITs投資門檻較低
並具有5大優勢
但一般投資人想要成為包租公，卻常遇到2個門檻限制：1.投資金額太高（或需要高額自備款及伴隨而來的高額負債）、2.缺乏高度專業管理（商業不動產需要高度管理，甚至需要專業管理團隊，像是租務管理、修繕、商場營業組合等）。

雖然商業不動產的門檻高，但台灣掛牌的不動產投資信託基金（REITs）提供1條成為不動產包租公的捷徑。以台灣掛牌上市的REITs來看，可歸納5大投資優勢：

1.優質標的及分散投資：REITs是集合眾人資金，投資1棟或多棟不動產，讓小額投資人能以較低的門檻，投資大型不動產，賺取租金與增值所帶來的獲利。

2.流動性較佳：投資人不需實質持有不動產，由於REITs掛牌於台股市場交易，因此可以直接透過證券市場買賣，流通性優於實際持有不動產，對投資人而言，相對方便。

3.專業團隊負責管理：一般個人很難負擔專業管理團隊經營商業不動產，但透過REITs的專業管理團隊，一般投資人就可以擁有專業管理服務及財務報表，輕鬆參與不動產收租及潛在增值。

4.買賣費用較低：目前台灣掛牌的REITs一單位不到20元，投資人可以用不到2萬元就成為包租公。

5.金融海嘯下配息、租金不間斷：台灣掛牌REITs由於其租金來自於長期租賃合約，縱使在2008年～2009年金融海嘯下，股息仍然穩定不變。相較於金融海嘯許多公司紛紛停發股利，投資REITs的投資人每年現金收入更有保障。

目前台灣有7家REITs掛牌上市，其旗下的不動產類型主要為商辦、商場及旅館，配息率約介於2%～3%間。

2019年以來受到台商回流及美中貿易戰影響，台灣商辦需求屢增，REITs更加受益。2019年第4季，台北市商辦空置率更創新低2.61%，台北商辦租金創下新高，台灣REITs於2019年平均累積總報酬率為14.72%，在穩健的商品中表現亮眼，於波動市場下，顯得更為突出。

由於台灣REITs穩定的現金流，加上台灣央行降息，2大因素支撐不動產REITs股價。即使2020年1月∼4月在疫情衝擊最嚴重的階段，台灣REITs更可謂台股中稀有的抗跌資產，若以1月1日至4月24日計算，除京城樂富R1（01010T）與兆豐新光R1（01003T）外，其餘REITs股價均低於淨值，折價幅度約6%～12%，平均累積總報酬率約為0.68%。如今，疫情趨緩，累積總報酬則也有1.65%（詳見表1，資料統計時間為2020年1月1日～2020年5月15日）。