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    Smart智富月刊198期

    慎防再釀災,北市府鐵腕強制拆除違建

    大台北》頂樓加蓋價格跌10%

    撰文者:林帝佑 2015-01-27 瀏覽數:36,145
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    2014年12月28日台北市南港區發生頂樓違建火災釀1死,也燒出全台的違建危機。火災後,台北市長柯文哲隨即於12月30日公布226間「屋頂違建隔出3個使用單元以上」的名單,並要求這些違建屋主須於2015年3月20日前自行拆除,否則將由政府強制拆除。

    台北市違章建築依建築時間分成「既存違建」和「新違建」,台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示,既存違建基本上是採取拍照列管,並分類、分期處理;新違建則是查報後排序拆除。而此波公布的違建名單大多是既存違建,但因為這些頂樓加蓋都隔成3個使用單元以上,在顧及公共安全的利益下,才優先執行拆除計畫。

    違建情況嚴重,市府常常面臨「拆」趕不及「蓋」的速度,住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,主因是台北市房價高,讓民眾抱著「能多用1坪是1坪」的心態,而且出租效益佳,過去有不少包租公專門買有頂樓加蓋的公寓頂層來收租。

    昔日》投資報酬率高
    頂樓加蓋受包租公青睞

    徐佳馨表示,市場上,頂樓加蓋計價的方式是正常坪數的1/3∼1/2價格,假設該物件正常坪數每坪60萬元,頂樓加蓋則為每坪20萬元∼30萬元;但是在出租時,若正常坪數每坪月租金為1,000元,頂樓加蓋則可出租到每坪800元∼900元,換算下來投資報酬率較高,所以受到包租公的青睞。

    但在市府強制拆除的效應下,頂樓加蓋的價格出現鬆動,太平洋房屋投資部專員蘇家弘表示,在強拆違建的風聲出來後,大安區一間有頂樓加蓋的屋主便調降了開價,該公寓權狀坪數為40.5坪,頂樓加蓋的使用面積約20坪,原先開價為3,950萬元。頂樓加蓋以1/3的價格計算,可以知道該公寓每坪約83萬7,000元、頂樓加蓋每坪則約為28萬元,後來開價降至3,380萬元,若正常坪數一樣用每坪83萬7,000元計算,頂樓加蓋等於是用送的!

    但是蘇家弘認為,市場景氣、房市政策仍是影響屋主開價的主要原因,只是選擇在這個時機點降價,不免讓人多做聯想。徐佳馨也分享,有一個即將簽約的房屋交易個案,剛好是此波226間拆除名單的其中之一,雙方目前協調要降價,但是降價多少仍在拉鋸當中。

    今時》拆除風險提高
    買方觀望不敢進場

    台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源則分析,短期內頂樓加蓋的價格,整體而言可能下修5%∼10%,雖然價格略微下修,不過買方擔心拆除的風險,短期仍會抱持觀望的心態,不敢買進。

    高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源甚至認為,頂樓增建未來可能只剩下純粹的建物成本價格,也就是以頂樓加蓋的使用面積乘以建築成本做交易,而且還有折舊的問題!

    陳碧源說,頂樓增建一直是估價師判斷價格的難題,因為估價理論上,頂樓加蓋並不具有使用權價值,除了被拆除的風險外,倘若該建物有租金收益的話,還有可能被該建物所占土地的其他共有人主張不當得利,而請求分享租金的可能性,因此並不能保證「獨享」。


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