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    Smart智富月刊189期

    房價不跌反漲、租稅負擔更提高

    打房效果不彰 實價登錄6缺失現形

    撰文者:游筱燕 2014-05-01 瀏覽數:42,008
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    他進一步說明,現今都會區的大樓車位多半以「大公共設施(共有部分)登記」(編按:意指數個公共設施,例如:大公、小公、車公在分算面積後,合併成一個公設建號登記),所以成交面積當然包括車位面積。只是按照交易習慣或是建商(仲介)的慣用算法,多會將車位另外計價,也就是1個車位賣100萬元至200多萬元不等,但卻可能發生未將車位或車格(不含車道)之面積,在公共設施的面積中扣除,便會造成重複計價(1車位產權2賣)的問題。

    另外,由於車位多登記為大公,若停車位只賣給車主,但車道則賣全部住戶(包括未買車位之住戶),此時車位面積該如何精算,對地政士而言實在不容易。從實價登錄上路以來,這項缺失就普遍存在,目前尚無具體的改善措施,且不斷影響實價揭露的每建坪之單價。

    缺失3》租屋市場大亂

    私下交易避申報案件頻繁

    有租屋仲介私下透露,實價登錄上路1年半來,「租屋市場陷入一片混亂!」按實價登錄規定,房屋租賃市場若委由仲介成交案件,一律得強制申報租案成交行情;但若是屋主自行出租,即不受此限。

    這使得市場產生了以下3大現象:

    1.上網自行出租:

    部分不想讓仲介賺服務費的房東,考量租金收入不願曝光、同時還想避稅,就會自行招租,或委託民間出租網代租,造成實體房仲的生意大幅下滑;

    2.私下交易猖獗:

    房仲公會全國聯合會理事長李同榮就舉例,此規定等於是鼓勵非法仲介向房東收取服務費後而不開立發票,也是變相幫屋主逃漏稅的一種;3.報假資料:有業者指出,親眼看過作假帳的情況,例如租1間店面實際月租90萬元,但是登錄到網站上卻寫60萬元,每年就能少繳一些稅。

    李同榮直言,公會已多次向政府反映此狀況,只是政府依舊沒作為,可說是縱容非法打擊合法。德明財經科技大學副教授花敬群則建議,未來修法應將個人租屋納入登錄範圍,並嚴懲不據實登錄的房東。

    缺失4》資訊透明度不夠

    選擇性公布引市場質疑

    專家們指出實價登錄有3項會造成資訊透明度不足的地方:

    1.時間落差。花敬群說,現行房屋過戶後30天內才需登錄房價,房價揭露後往往已經過了2、3個月,資訊相當落後,不符合即時性,更別說幾年後變成新成屋的預售屋;

    2.選擇性公布易落入主觀。站在成交第一線的房仲常遇到一個問題,就是之前成交了創區域新高的物件,實價登錄上卻怎麼都找不到。王進祥補充,每年近40萬件的「買賣」移轉登記中,部分縣市政府會先將最高價與最低價的各5%予以剔除,再將「異於行情」的物件去除,使得揭露率僅90%上下,儘管政府單位解釋,因考量特殊案件可能不具市場參考價值,例如親友間買賣或是公共建設保留地、畸零地等,所以主動剔除,但政府這雙無形的手無論是否立意良善,選擇性的公布,還是會造成市場質疑;


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