資產大於負債　財務就沒問題？

但許先生為了維持續租，除了租金低於周邊行情外，還包了第四台、管理費等，這些費用無形中也降低了租金收益。若扣除各項租賃成本後，包括地價稅、房屋稅，及初期投入的裝修成本，租金收益淨報酬只有0.74％，比現在的新台幣1年期定存利率還低。

至於計算租金收益的公式應為：
（租金－房貸支出－稅資成本－修繕成本）÷投資成本
這樣算出來才是較真實的報酬率，這個報酬率應大於定存利率的兩倍，且定存利率不能以現在的低利為計算基準，建議用過去10年的定存平均利率2％。

不過，出租公寓大樓和套房的租金報酬率，還要把未來轉手賣出房屋的價值考慮進去。一般三房兩廳的公寓大樓容易轉手賣出，賺到增值後產生的資本利得機率較大。相反地，套房的市場流動性較小，有可能要降價求售會有資本利得損失的風險，因此租金報酬率應該抓高一點。建議許先生如果要持有部分不動產，繼續當包租公，應該要調高租金，才能夠提高收益。

在估算房貸金額時，通則都是「房貸本利攤還的金額不要超過月收入的30%」，但要確保未來20年的還款能力，應該要更精確地定義「收入」。

迷思2：舉債投資，只要收支打平就會賺

收入可以分為固定收入和變動收入。對上班族而言，每月的薪資是固定收入，但是業績獎金、員工分紅、年終獎金等等，則是變動收入，會隨著景氣變化，出現大幅增減，因此計算房貸收支比時，只能用固定收入當分母，變動收入只能當作加速還款的資金。

許先生估算負債比，是以薪資收入加理財收入當分母，且其中一筆房貸只還息，目前的負債比是44%。一旦少了薪資收入，負債比就會跳升到90%，如果再不小心租金收入減少，收支就會嚴重失衡。