都更熱延燒　藏金中古屋哪裡找？

 
心法1》危機入市，降低購入成本
和投資股市一樣，盡量選在價位低時進場，也是石自立與張美美兩人奉為圭臬的投資準則。張美美專門挑急需現金、忍痛出售的屋主，並設定成交價為市價8折以下，她與各家房仲業者均保持密切聯繫，只要有這樣的屋主委賣，她就和房仲聯袂上門拜訪，拿出一疊現金來「表示誠意」，成交率不低。

心法2》考量「轉手容易度」，有空間才考慮承接
不管是自助或是投資二手屋，買房子之前一定要先評估這個房子未來「好不好賣」，是否容易脫手。如果能稍微改造一下，就可以賣得好價錢，兩位達人就會出手。石自立舉20多年前投資的台北市內湖區金龍路某公寓為例，位於2樓的這間房子，不只鄰馬路、頗為嘈雜，而且窗外剛好是台電變電箱，即使售價比行情便宜2成仍乏人問津，主因就是這個變電箱。

不過，石自立覺得有改造的機會，以總價250萬元買下後，向台電申請遷移變電箱，並把臨馬路的窗子改為可以隔絕噪音的氣密窗。美化房子賣相，7個月後以總價320萬元出售，獲利28%。

除了單價較高的透天厝外，如果是單層的房子，張美美就鎖定在300萬～400萬元的3房產品，因為高雄有許多勞工階級，如果單價超過500萬元，可負擔房價的族群就會更少，轉手機率降低許多。

心法3》避開投資客多的區域，或者找出市場區隔
同一塊餅，如果有多人搶食，自然會稀釋獲利。石自立會避開投資客很多的社區，因為投資客一多，空屋率較高，對租金與房價都有減分效果。

張美美則是反其道而行，當周遭的透天厝1樓招租店面，2樓以上招租家庭客群時，她便把房子改裝成套房分租，不僅拉高租金收益，反而還能吸引不少尋求租金報酬的買家上門。

石自立也建議，如果資金不足以同時擁有2戶房子，可以採取換屋理財的方式，由小公寓換成大公寓，同樣可以享受公寓未來改建的好處，又不會因為資金太拮据，有一段時間要犧牲生活品質。

不過，投資人進場之前，仍要多向附近仲介公司詢問市況，以免誤判情勢。例如一度被包租公、包租婆視為最優出租區的台大商圈，後來在台大以BOT方式大量興建宿舍後，租金水準及出租率皆一落千丈，投資報酬率跌到2%，跟房貸借款成本差不多，根本沒有賺頭。

※貸款買老屋，要注意2件事
1.貸款人的年紀不能太大：
銀行貸款成數，是依照貸款人的年齡加上屋齡來評估。各銀行對老公寓貸款皆設有條件，例如房貸戶若想申請貸款年限30年，必須符合以下條件：
◎貸款者年齡＋房貸年期30年＜75
◎屋齡＋房貸年期＜50

2.房屋構造有不同的耐用年限：
例如RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品，才能過關。