所謂的「履約保證」，簡單說就是在交易過程中，委託第三方機構去做買賣價金、文件的保管，或是於特殊情形下行使契約權利，避免交易過程中任何瑕疵情形產生。也就是說，第三方機構負責保管買方陸續撥付的房屋款項，且統由這公正的第三方機構，來負責撥付交易期間所產生的相關費用。等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。
例如，假設A買方想要與B賣方進行交易，則在交易過程中，委由C公司作為公正的第三方進行價金保管、稅費繳付、過戶及結算轉帳等事務（就像是你跟電視購物台買東西，刷卡的錢會先放在電視購物台那邊一陣子，等確定你收到貨也沒問題後，廠商才會收到錢）。
為何會有履約保證的出現？這是因為房地產交易時常常會有時間差，因為過戶很快，貸款則需要一點時間。以前沒有履約保證的時候，就有賣方房子被過戶，買方的錢還沒付清，買方就把房子賣掉了。還有發生過賣方賣房子，買方也給了頭期款，結果房子被假扣押，沒辦法過戶，賣方因為已把頭期款花掉了，拒絕還款，到法院去打官司的事情。
不過，即使是現在，仍有一些交易方因為某些原因，例如賣方急需用錢，或是買方不想多花履約保證費用，選擇不使用履約保證，這時風險就要自己負擔。
很久以前，在中台灣曾經有一個案例，就是買方去買房子，那是筆1億多元的案子，沒想到賣方拿出的身分證和權狀都是假的，只是名字和真的地主一樣。買方見獵心喜，自以為用很便宜的價錢買到，但因為沒有做履約保證，買方付了1,000萬元定金，沒想到假地主人去樓空，而且辦理過戶的同時才發現，賣方給的東西全都是假的，但已經來不及了。這樣聽起來有沒有很可怕呢？
有了履約保證之後，就能確定房子順利過戶後，賣方才能拿到錢。使用履約保證一般會產生「成交房價Ｘ萬分之6」的費用，多是由交易雙方一人負擔一半，這可以協調。當然，我也有遇過沒有透過房仲銷售、自己交易的案子，一般我都會建議寧可自己付錢做履約保證，會比較安全。同時，沒事也不要讓賣方從履約保證帳戶中先挪用款項，免得到時候出了狀況欲哭無淚。
預售屋履約保證機制可分為5種
履約保證有分成預售屋履約保證，以及成屋履約保證。先來跟各位談談預售屋履約保證—內政部及行政院消費者保護會依《消費者保護法》第17條規定，將下列5項履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，分別為：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定（詳見表1）。
消費者如欲查詢預售屋是否有履約保證，需注意3件事：
1.簽訂預售屋買賣契約時，賣方於簽約時應提供信託之證明文件或影本予買方。
2.若有疑慮，可撥打承辦銀行或建經公司的客服電話，提供履保文件相關資料（如合約編號、買賣雙方資料等）查詢履約保證的進度和細節。
3.如果要做一個履約保證機制的排名，我心中的順序是：價金返還之保證＞不動產開發信託＝價金信託＞公會辦理連帶保證協定＝同業連帶擔保。