【試閱】看新聞學投資：以營建股為例 40年的營建模範生！（2023-11-07）
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本文章內容僅為法說會訊息分享及教學案例之用，內文提到的股票與產業皆非個股推薦，僅為訊息分享傳遞與個人交易心法與心得，進場前請謹慎風險評估、損益自負。
一、公司簡介
冠德（2520）成立於1979年11月，股本55億4,200萬元，每股淨值33.65元。為台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和區等大台北地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。
轉投資根基（2546）主要承攬企業總部、民間廠房、醫療大樓及住宅大樓、建築與土木工程。環球購物中心為冠德建設轉投資的購物中心，目前據點有中和、板橋、屏東、新左營車站、桃園A8、南港車站、林口A9、桃園機捷A19站店等。
二、銷售個案
冠德信義F棟變更使用執照（原1戶150坪變更為較小的坪數銷售），已經有買家簽約在等使照出來，入帳時間會在明年。
冠德大直湛銷售狀況比公司預期40%進度要好，持續銷售當中。
冠德安沐居1樓為店舖與大廳，2樓至8樓作為辦公室使用，9樓以上則為住宅。
冠德心天匯：位於新北市二重埔中興小段的「太子汽車」建案，定名為「冠德心天匯」建案。土地是於2012年向葉國一以29億8,000萬元買進，2014年進行都市計畫變更，使用分區「工變住」。之後整合鄰地，進行都更。土地成本要加上10年間利息資本化的金額，大約35億元。由於冠德心天匯建案量體較大，建造成本可以控制在每坪19萬元，總建築成本42億元，建案總成本77億6,000萬元。受惠土地取得時間較早，不適用房地合一稅，土地增值稅約8%。營收方面，每坪售價以68萬元計算，總銷金額可以達到130億元。目前時價登錄每坪售價為63萬～68萬元上下，此建案EPS預估為7元～8元。
冠德天韻預計今年底交屋營收認列。
三、營運狀況
冠德天韻在Q3拿到使照後陸續交屋營收開始認列，指標大案心天匯預計明年Q1交屋，可望對營收帶來強勁的成長。
四、歷史本淨比
2023年Q2每股淨值33.65元，目前本淨比」不到1倍，處於相對低檔。根據歷史經驗，冠德在營收來到高峰時，淨值會往1.4倍以上走，甚至到達2倍。
五、技術分析
冠德7月底除權息後外資一路加碼，8月底法說會後跳空上漲突破盤整區間，10月27日準備出量攻擊，可惜未能突破35元整數關卡，但股價依然多頭排列。
六、神祕金字塔
冠德400張大戶持股占比持續上升、400～1,000張大戶持股人數持續上升。
七、籌碼分點：特定分點持續買進
冠德法說會後，前5大買超分點只進不出，國票-長城分點也進場，另3大買超分點為外資法人，顯然是在低檔布局，期待心天匯大案入帳。
八、法人報告：法人對於明年獲利預估EPS超過6元
1.富邦投顧
由於冠德與太子汽車合建的130億元都更案——冠德心天匯，預計在2023年下半年完工，但是可以銷售、交屋認列將遞延至2024年上半年，使得冠德2023年只有瑞安都更案，在6月完工後，經過確認權利變換程序後，開始對外銷售交屋認列。預計將貢獻2023年下半年營收獲利，冠德天韻在2023年9月完工後，開始交屋認列。冠德目標價36.5元（2023年BVPS*1.05），目前P/B仍不到1倍，評價水準偏低，持續建議買進。
2.第一金證劵
庫存案量逾600億元，能見度高，展望2023年，由於建案工程仍有延宕情形，故2023年H1無新建案完工，僅由成屋去化所挹注，營收獲利趨於平淡；下半年則有3大建案完工，總銷72億元，惟其中兩案採成屋銷售，考量目前房市銷售動能欠佳，保守看待其入帳速度。獲利方面，鑒於原物料價格波動大，銷售策略轉為邊建邊售及成屋銷售，待工程發包抵定後再行推案，以維持毛利率水準。綜合以上，研究部預估2023年EPS 3.22元，以 0.85*PBR評價，給予目標價31元，投資建議為區間操作。
3.台新投顧
百貨與營造事業穩定，百億大案完工與豪宅成屋入帳挹注下，冠德2024年收入及利潤有望躍增。預估2024年營收269億元，EPS 6.16元，目標價40元（1.0×2024 BVPS，歷史區間0.8～1.6x）。
九、訊息結論
冠德早期在信義計畫區蓋的冠德遠見、冠德領袖豪宅深受高資產客戶好評，顯示冠德建設在建築的品質要求、地段選擇，造就冠德在每一個建案都能賣出當地不錯的區域行情。
今年指標建案心天匯登錄比率170/411＝41.3% （現場告知已經銷售超過60%），9月的銷售速度又比過去6月、7月、8月更快了，到9月9日已經登錄了12戶，過去都是月底登錄比較多，預計9月登錄應該會超過20戶以上。
對比銷售A、B戶的單價C戶的價格，比高上10%以上，符合法說會總經理的說法：C棟會慢慢銷售價格好才會賣。
2023年Q4拿到使照，明年Q1開始交屋認列營收，且土地取得早，市場預估2024年可貢獻EPS 7元～8元再加上每年穩定貢獻的Global Mall約0.6元及根基營造約0.3元，目前冠德本淨比仍在低檔。指標大案心天匯的銷售速度與價格符合公司說法與進度，不受另一旁的都廳大苑價格較低的影響，顯示出冠德的品質上仍有一定的競爭力。但再次提醒各位投資朋友，投資路上多算勝、少算敗，謹慎規畫買賣點，不要追高、不要腦充血，勤勞追蹤持續研究，靜待好買點，先求不虧本，再求賺大錢，才是投資的康莊大道。
重申本專欄是「知識訂閱、資訊分享」，分享的是作者參加法說會相關產業的資訊，還有案例與教學，絕非買賣建議，投資決策請自己決定、自己負責！
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