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    Smart智富月刊104期

    高手心法 讓房子說自己的故事

    徐一鳴 收藏式的精品購屋哲學

    撰文者:劉育菁 2007-04-01 瀏覽數:16,361
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    房租可以收得比別人高,基金、房價還能增值!如此精準的投資,背後隱藏的正是他長期觀察「老外」所累積的投資心得,以及個人擅長的美學素養。歸納他投資房地產的致勝關鍵,有以下三個原則。

    原則1:只挑老外心動的房子

    多年前,徐一鳴陪孩子住在美國,他四處看房子打發時間,而且專看有錢老美的房子,「就算買不起,也想知道他們怎麼過日子?」抱持這種好奇,從不斷累積的看屋經驗中,徐一鳴體會到老外有錢人對「住」的品味與堅持。

    「收入一般的老美,也比我們有錢人住得好!他們可以等一、兩年打折買一件好家具,花七、八年辛苦整理花園,用一輩子心血打理房子。」戴著棒球帽與黑框眼鏡的徐一鳴,用廣告人敏銳的觀察力精確分析:「老美生活重於工作,他們挑環境、挑學區、挑鄰居、挑房子格局,什麼都挑;老中工作重於生活,有得住就好,頂多挑個學區。」

    正因一般人「不知道老外喜歡什麼房子」,而經常出國的徐一鳴,自認「懂一點老外的生活品味」,才讓他有機可趁。於是2003年開始,徐一鳴選擇最多老外聚集的上海,當作他進場投資的起跑點。

    徐一鳴專挑上海高幹聚居的小社區、或高樓層有景觀、管理良好的大廈、或法租界精緻明亮的透天老洋房、或美國學校旁的別墅下手。這些標的都有一些共通點:地段好、採光好、裝修好,來吸引老外。不過,在徐一鳴眼中,買房子若只考慮Location(地段),只稱得上「及格」而已。

    原則2:讓老房子自己說故事

    「地段好,算是先天條件佳,要加上高水準裝修,讓房子流露自己獨特的味道,才能讓老外一見傾心,乖乖掏錢承租。」徐一鳴是廣告創意高手,最擅長讓產品「說故事」,這項專長也同樣發揮在上海的投資物件上,只要經過他亦中亦西、既古典、又現代的「妝扮」,每間房子就像會說故事一般,不僅讓看屋的客人讚嘆不已,更讓他們怦然心動,勾起「租屋當若是」的念頭。

    舉例來說,他整修老洋房,一定先把廚房衛浴「現代化」。「別看老外不常開伙,但最重視廚房漂不漂亮,」再來,徐一鳴請上海老師傅出馬,盡可能保持屋子的原有風貌,尤其是屋簷窗戶和大小櫃子,該有的雕龍畫鳳一樣不少。這樣細心整理後,老房子有了全新的光彩,讓他不但招租容易,租金也令人滿意。

    大陸的優勢就是人工便宜,徐一鳴當然因地制宜。「同樣的裝潢,台北3、4百萬還做不起來,上海一半價格就做得到,甚至可以更講究、更出色。」他說,光工資就差數十倍,尤其是完全需要手工的鐵工跟木工,上海是業主畫得出來,工人就做得出來。所以徐一鳴無論磁磚拼花、鐵門裝飾都挑最難的或最貴的施工,「將來材料、人工漲了,現在做的這些就值錢了。」

    譬如,徐一鳴去年初買下上海南昌路70坪大老洋房,原租3,000美金,他買下後,花3個月、20萬人民幣重新裝修,廚房改為開放式,上面做了天窗(Skylight),再將3樓露台牆拆掉,換成落地窗,玻璃是強化玻璃,窗格卻是請木工師傅手工做的古代窗花,窗外綠意盎然,內外以秋香綠為主調漆完後,整間房子顯得既精緻、又明亮,十分吸引人。完工不久,就有上海某國領事館相中租下,租金調為5,000美金,房價也漲了2、3成,「太太把這間當傳家寶,哪裡捨得賣?」徐一鳴開心地笑著。


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