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Smart智富密技第35期

簡單算式抓出合理價

撰文者:顏炳立2008-06-02
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中古屋合理價=土地合理價÷3〜4(以3〜4為上限)

舉例來說,區域內建商取得土地成本每坪120萬元,則合理中古屋房價就是每建坪30萬元〜40萬元之間。

P(Price)=不動產市場的合理價格

R(Rent)=不動產市場的每月每建坪的合理租金,要計算1年,等於乘以12

Y(Yield)=收益率+增值率,也就是不動產市場回報率,在台灣稱為不動產市場的投資報酬率

一般像是舊公寓,其投資報酬率要比較高,這是因為增值空間較小。不過每個地區、不同時機、不同商品、不同地段,不動產投資報酬率(Y值)都不一樣。想要找到合理的Y值,必須找同一產品、同一地點、同一區段、同一時機為比較條件。

舉例來說,我們要找5樓公寓的Y值,就得在區域內,找出附近5樓公寓、屋齡10年的成交案例,以最好的不動產成交價格的P值及成交租金R值,計算出5樓公寓的Y值。

再舉例來說,一棟5樓的老舊公寓,2樓以上的成交租金每建坪有900元、950元及1,000元而成交每建坪有23萬元、24萬元、25萬元如此運用上列公式,即可快速求得Y值約為4.5%至,此即為市場合理反映的Y值運用。因此合理Y值,可以合理反映同類型產品的市價。

不同產品,有不同的Y值,最後會發現小套房的Y值特別高,因為小套房的市場性不好,不易增值,風險性又較一般產品高,所以它的Y值(還原率)要比其他產品更高,才會吸引人。

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