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    Smart智富密技第35期

    簡單算式抓出合理價

    撰文者:顏炳立2008-06-02
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    錯誤的新成屋參考價,會推算出錯誤的預售屋合理價。若是新成屋合理價難以確認,比如新成屋價格48萬元,因此推算預售屋約48萬元×(1+10%)2=58萬元,但是同一地區有開價67萬元的建案,明顯這個新成屋的價格,高於市場10%至,該建案的新成屋價格就不能做為參考。

    而根據歷史經驗,只要創造當地市場高價的產品,不管買的人是屬自用或投資,只有英雄與烈士之分,但通常當烈士機會大過於英雄。原因就是房價再上去的空間沒有了,預售屋價格是預期未來景氣上揚,因此價格已提前反應2年至年,現在買的人就面臨風險,如果是自己買來住,風險會在未來想出售時才會發生;但若是投資客,就準備套牢了!

    方法2〉用土地成本推算預售價格

    市場上常看到國有財產局標售土地創下新高價,若知道建商標下土地的成本,其實可以算出該地未來的預售案價格。舉例來說,如果建商在台北市標到「住三」(第三種住宅用地),假設每坪單價120萬元,未來建商在這塊地會推出多少價格的預售案呢?

    住三容積率為225%(即每一坪土地上面最多容許蓋2.25建坪的面積),再加上陽台、梯間、屋頂突出物、機房、地下室停車場、獎勵停車位或其他有機會爭取的容積獎勵,可以賣錢但不算容積率內,所以台北市住三,一坪土地約可蓋到三建坪。

    換句話說,每建坪中的土地成本則是40萬元(120萬元÷3=40萬元),若建造成本以該案定價的25%估算,則建築成本為40萬元+18萬元=58萬元。假設廣告預算抓10%、利潤抓20%,那麼預售屋的單價58萬元×(1+10%)×(1+)=76.56萬元。

    購屋人只要關心土地成交價格,就能概算出建商未來推案的價錢,如果建商推案價格高出很多,代表要求的利潤太高。

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